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香港正挂挂牌之全编

多类型名企设点佛山,甲级写字楼招租应满足个性化需求

    2018年,佛山甲级写字楼市场迎来新增供应高峰,优质项目的入市为投资者们“囤”足了货,但同时亦加大了市场的去化压力。另一方面,湾区利好及广佛同城的加速建设,使得原本就具备理想租金水平的佛山写字楼租赁市场,商机满满。而优质零售市场在过去一年,新增供应有所放缓,因去化缓慢空置率维持在高位水平。行业竞争激烈,购物中心积极调整租户结构,并深耕体验式业态。在未来大量优质零售新增供应项目入市的挑战下,差异化竞争或成致胜法宝。

写字楼市场:新增供应量创近五年新高 联合办公遍地开花

    2018年,佛山甲级写字楼市场迎来6个项目、合计约45.5万平方米新增供应入市,新增供应量创过去五年新高,其中千灯湖商务区占主导地位。千灯湖写字楼存量占比从2017年54.6%攀升至63.4%,加之其坐拥广佛黄金经济带的绝佳地理优势,预计将成为下一轮企业布局及扩张的主战场。

 

  历年佛山各商务区新增供应分布  数据来源:【戴德梁行研究部】

大体量新增供应的入市,推升佛山甲级写字楼2018年末空置率上升3.2个百分点至36.9%。较高的空置率并未使平均租金水平回落,相反,受益于新入市项目较高的素质及定位,年末全市甲级写字楼平均租金同比上涨1.8%至65.8元/平方米/月。

    在市场供应高峰期,借政府鼓励创业的东风,联合办公积极布局,租下大面积办公场所。千灯湖商务区可选择的优质项目较多,是企业入驻和升级搬迁的首选。

 

  2018年佛山中心城区主要租赁交易  数据来源:【戴德梁行研究部】

   未来4年,佛山核心商务区甲级写字楼市场将迎来约103万平方米的新增供应,千灯湖及佛山新城商务区将成为供应主力,占比7成以上。袁雪玲分析,虽短期看来,新增供应的持续放量将增加甲级写字楼市场的下行压力,但随着大湾区、广佛同城利好政策的推动,市场将迎来更多新的机会。

 

 2019-2022年佛山甲级写字楼存量预测  数据来源:【戴德梁行研究部】

 

租赁市场火热 跨国企业、金融企业动作频频

    粤港澳大湾区利好为佛山带来了更多投资机会。理想的租金水平使得佛山写字楼租赁市场成为众多名企布局后台中心的心头好。其中跨国名企如汇丰、广发银行、毕马威等,受益于政府政策扶持及企业扩张战略,均将后台中心外迁,聚首佛山,形成区域互补效应;金融企业如京东金融、宜信、夸客金融等随着一线城市市场的饱和,正逐步向二三线城市外拓。佛山金融高新区日趋成熟的配套及发展,进一步为企业进驻提供了强有力的支持。

    戴德梁行佛山企业服务部经理周君宇分享,在一线城市百花齐放的联合办公等轻资产管理运营商,亦将目光转移至市场相对空白的二三线城市,如雷格斯、酷窝及世联空间等纷纷落子佛山,试图抢先分一杯羹。戴德梁行凭借深耕本土市场的专业能力,先后成功助力西门子、今日头条、华为及滴滴等名企,为他们与写字楼开发商协商,设计更个性化的办公需求,实现佛山写字楼市场的外迁、扩租或新办公点设立。

 佛山名企后勤中心分布  数据来源:【戴德梁行企业服务部】

 

零售市场:竞争激烈 体验式业态成重点掘金对象

    2018年全年,佛山t35cc天空彩票开奖结消费品零售总额同比增长8.9%,录得3,616亿元,在广东省主要九城中排名第三。回顾过去一年,零售市场新增供应脚步有所放缓,全年仅位于季华路商圈的新DNA、桂城商圈的ipark两个优质购物中心,共计15万平方米供应入市,推动全市存量达171.6万平方米。

    自2016年大量新增供应入市以来,佛山优质零售市场竞争日趋激烈,加之2018年多个项目进行租户结构调整,年末全市空置率维持在24.9%的高位,而首层最优租金则保持稳定,录得281.5元/平方米/月,其中祖庙和桂城商圈租金领先全市平均水平。

 

  2018年末全市及各商圈首层平均租金、空置率  数据来源:【戴德梁行研究部】

 

    从2018年优质零售项目中,新开业品牌业态占比来看,体验式业态拿下过半壁江山,成为行业深耕的重要领域。美容美体类体验店积极入驻各大购物中心,新零售生鲜品牌超级物种、7Fresh更是首次挺进佛山,以NŌME为代表的家居用品店亦表现活跃,落子频繁。从该趋势可知,市场对体验式以及新兴业态保有相当积极的态度,在满足消费者购买需求的同时,注重消费者的参与及精神层面的感受,延长他们在购物中心的逗留时间。

 

 

2018年全市优质零售项目新开业品牌业态占比  数据来源:【戴德梁行研究部】

 

2019-2021年,佛山优质零售市场将迎来约98万平方米的新增供应,主要集中在季华路及佛山新城商圈。愈演愈烈的市场竞争,将促使购物中心对商场定位进行全面规划,差异化竞争将成为脱颖而出的王牌。

|编辑 吴琦媛